Skatteguide

Hvis du ejer eller køber en bolig i Spanien, gælder danske regler for ejendomsværdiskat, formueværdi, renteudgifter og lejeindtægter, selvom ejendommen fysisk ligger i udlandet.

Vi anbefaler at man altid rådfører sig med en økonomisk rådgiver eller går ind på skat.dk og selv læser mere om emnet.

Her er en lille guide for dig der overvejer at købe en feriebolig i Spanien.

1. Ejendomsværdiskat for udenlandsk ejendom

• Du skal betale dansk ejendomsværdiskat, også for spanske boliger.
• Da ejendommen ikke har offentlig vurdering i Danmark, skal du selv beregne handelsværdien.
• Handelsværdien beregnes ud fra købspris, omregnet med valuta og indeks for prisudvikling i Spanien.

Ejere af ferieboliger i udlandet betaler altså ejendomsværdiskat i Danmark på samme måde som for danske boliger. For 2024 gælder følgende satser:

• 0,51 % af værdien op til 9,2 mio. kr.
• 1,4 % af den overskydende værdi

Betalt ejendomsskat i udlandet kan modregnes, hvis den svarer til den danske ejendomsværdiskat. Bemærk: Satserne er lavere end tidligere, men beregningsgrundlaget er hævet.

De nye regler vil i langt de fleste tilfælde øge ejendomsværdiskatten, men for ejendomme købt i 2023 eller tidligere gives en skatterabat, som sikrer, at ejendomsværdiskatten i 2024 ikke overstiger den betalte skat i 2023. Rabatten videreføres i 2025 og efterfølgende år, men låses til beløbet fra 2024. På sigt vil skatten derfor stige.

Eksempler på ændringer i ejendomsværdiskatten: 

2. Hvad du skal oplyse til SKAT

1. Ejendommens handelsværdi – pr. 1. januar hvert år.
2. Betalt ejendomsskat i Spanien – for at undgå dobbeltbetaling.
3. Formueværdi – kun din ejerandel.
4. Renteudgifter – hvis du har lån på boligen.
5. Lejeindtægter – hvis ejendommen udlejes.

Nye inberetningskrav

Ejere af ferieboliger i udlandet skal være opmærksomme på nye indberetningskrav og ændringer i ejendomsværdiskatten. Hvis oplysninger ikke indsendes rettidigt, kan det i værste fald medføre et skattetillæg på op til 10.000 kr.

Frist for indberetning

Senest 1. juli 2025 skal ejere af udenlandske ferieboliger indberette til Skattestyrelsen en beregnet handelsværdi pr. 1. januar 2022 af deres ejendom. Dette gælder, selvom der tidligere er indberettet et beskatningsgrundlag – det gamle grundlag kan ikke længere anvendes.

Undlades indberetningen, kan Skattestyrelsen pålægge et skattetillæg:

Topskattebetalere: 400 kr. pr. dag, maks. 10.000 kr.

Andre skattebetalere: Halvdelen af beløbet.

Indberetning og opmærksomhedspunkter

Ejere bør være særligt opmærksomme på årsopgørelsen for 2024:

1. Mange har modtaget en opgørelse med dansk ejendomsværdiskat på deres udenlandske bolig uden nedslag for udenlandsk skat, som skal indberettes manuelt.
2. Handelsværdien pr. 1. januar 2022 skal indberettes senest 1. juli 2025 – ellers kan skattetillæg pålægges.

3. Første gang du indberetter

• Log ind på TastSelv og vælg Udenlandsk ejendom under “Udenlandsk indkomst”.
• Indtast handelsværdi, ejendomsskat, formueværdi, renteudgifter og lejeindtægter.
• Hvis du har købt ejendommen i 2025, skal den med på årsopgørelsen for 2025.

4. Dobbeltbeskatning

• Ejendomsskat betalt i Spanien kan ofte modregnes i dansk ejendomsværdiskat.
• Du kan ikke få nedslag for tinglysning, grundafgift eller låneregistrering.

5. Praktisk tjekliste for købere af spansk bolig

1. Få styr på købsaftale og pris – gem alle dokumenter.
2. Tjek skatteregler i Spanien – ejendomsskat, overdragelsesafgift, fællesudgifter.
3. Beregn handelsværdi til dansk ejendomsværdiskat – brug købspris + valutaomregning + prisudvikling.
4. Tilmeld ejendommen i TastSelv – “Udenlandsk ejendom”.
5. Notér lån og renteudgifter – hvis der er belåning i Spanien.
6. Overvej lejeindtægter – hvis boligen skal udlejes.

6. Praktisk tjekliste for sælgere af spansk bolig

1. Dokumentér salgspris og ejerandel – gem købsaftale og skøde.
2. Opdater handelsværdi i TastSelv – til det år ejendommen sælges.
3. Medtag betalt ejendomsskat i Spanien – for korrekt modregning.
4. Renteudgifter og lån – afslut eller overfør oplysninger til årsopgørelse.
5. Lejeindtægter – opdater hvis udlejning har fundet sted.
6. Overvej valutakurs ved salg – omregn salgspris til danske kroner.

7. Ekstra tips

• Opdater handelsværdi hvert andet år på forskudsopgørelsen (ulige år: 2025, 2027…).
• Gem altid kvitteringer og dokumentation fra Spanien – SKAT kan bede om beviser.
• Hvis du er i tvivl om omregning eller skattemæssige fradrag, kan en skatterådgiver med kendskab til spanske ejendomme være nyttig.

Omfanget af udenlandske ejere

Ved udgangen af 2023 ejede knap 52.000 danskere helt eller delvist en ejendom i udlandet. Et tal der uden tvivl er steget en del siden da.

Omkring 70% af disse ejere havde enten en ødegård i Sverige eller en lejlighed/hus i Spanien.

Kontakt bolig-udland.dk hvis du vil have råd og rådgivning vedr køb eller salg af fereibolig i spanien. Vi har over 20 års erfaring og markedets højeste score på Trustpilot.

Mail: info@bolig-udland.dk

Telefon: +34 609977262