De nye boligregler i Spanien – hvad betyder de egentlig for lejere og udlejere?

Hvis du lejer eller udlejer bolig i Spanien, har du sikkert allerede mærket det: reglerne har ændret sig – og de er kommet for at blive. De seneste år har Spanien indført de mest omfattende ændringer i bolig- og lejelovgivningen i årtier, og for mange har det skabt både forvirring, frustration og lettelse.

Men hvad går de nye boligregler egentlig ud på? Hvem gavner de – og hvem stiller de større krav til?

I dette blogindlæg gennemgår vi de nye regler i et klart og lettilgængeligt sprog og ser på, hvad de betyder i praksis for både lejere og udlejere.

Hvorfor har Spanien fået nye boligregler?

Baggrunden er en boligkrise, som især har ramt de større byer og populære kystområder. Huslejerne er steget markant, mens lønningerne ikke er fulgt med. Samtidig har korttidsudlejning og investeringsejendomme reduceret antallet af boliger til helårsbeboelse.

Med den nationale boligloven (Ley por el Derecho a la Vivienda), der trådte i kraft i 2023 og siden er blevet suppleret af regionale regler, har regeringen ønsket at gøre boligmarkedet mere socialt, stabilt og forudsigeligt.

Kort sagt: bolig skal i højere grad være et hjem – ikke kun en investering.

Hvad betyder reglerne for lejere?

Mere tryghed og længere kontrakter

For lejere er den største ændring uden tvivl øget sikkerhed. Lejekontrakter til helårsbeboelse skal nu som udgangspunkt have:

• mindst 5 års varighed, hvis udlejeren er privatperson
• mindst 7 år, hvis udlejeren er en virksomhed

Det betyder, at lejere ikke længere risikerer at blive opsagt efter kort tid uden saglig grund.

Loft over huslejestigninger

Tidligere kunne huslejen reguleres i takt med inflationen – hvilket i perioder har givet store stigninger. Det er nu ændret.

Huslejestigninger er begrænset og reguleres via et statsligt indeks, som typisk ligger lavere end den almindelige inflation. I områder med særligt pres på boligmarkedet gælder der endda faste grænser – også for nye lejekontrakter.

For lejere betyder det mere forudsigelige boligudgifter.

Bedre beskyttelse ved udsættelse

Lejere i økonomisk sårbare situationer er nu bedre beskyttet. Udsættelser kan i visse tilfælde udskydes, og myndighederne kan blive involveret for at sikre, at ingen står uden bolig uden alternativer.

Lavere startomkostninger

En konkret lettelse for mange lejere er, at mæglerhonorar og administrative omkostninger ved oprettelse af lejekontrakten som udgangspunkt skal betales af udlejeren – ikke lejeren.

Hvis boligen bliver solgt

Sælges en lejebolig, fortsætter lejekontrakten uændret. Den nye ejer overtager boligen med lejeren, som kan blive boende på de aftalte vilkår.

Hvad betyder reglerne for udlejere?

Mindre fleksibilitet – mere stabilitet

For udlejere indebærer reglerne flere begrænsninger, især når det gælder huslejestigninger og genudlejning i pressede områder. Til gengæld giver de lange kontrakter mere stabile lejeforhold og færre tomme perioder.

Spændte boligmarkeder og prislofter

I områder, der er erklæret som såkaldte spændte boligmarkeder, gælder der særlige regler. Her må huslejen ikke overstige fastsatte referenceindekser, og større udlejere er underlagt skærpede krav.

Skattefordele som modvægt

For at balancere reguleringen har staten indført skattemæssige incitamenter. Udlejere, der holder huslejen under bestemte grænser eller udlejer til bestemte grupper, kan opnå større fradrag på lejeindtægter.

Strammere regler for midlertidige kontrakter

De populære 11-måneders kontrakter er kommet under lup. Midlertidige lejemål skal nu kunne dokumenteres sagligt – fx studier eller midlertidigt arbejde. Ellers risikerer de at blive betragtet som almindelige helårskontrakter med fulde rettigheder for lejeren.

Husk: reglerne varierer regionalt

Selvom boligloven er national, har regionerne stor indflydelse. Især Catalonien og andre storbyområder har indført eller varslet yderligere stramninger. Det betyder, at de konkrete regler kan variere betydeligt alt efter, hvor boligen ligger.

Hurtig tjekliste

For lejere

• Har din kontrakt korrekt varighed?
• Er huslejestigningen lovlig?
• Betaler udlejer mæglerhonorar?
• Ligger boligen i et reguleret område?

For udlejere

• Overholder lejen de gældende indeks?
• Er kontraktens længde korrekt?
• Er midlertidig udlejning korrekt begrundet?
• Har du undersøgt mulige skattefordele?

Afslutning

De nye boligregler i Spanien ændrer spillereglerne for både lejere og udlejere. For lejere betyder det mere tryghed og færre ubehagelige overraskelser. For udlejere betyder det flere krav – men også større stabilitet og klarere rammer.

Uanset hvilken side af lejekontrakten du står på, er det vigtigere end nogensinde at kende reglerne og følge med i de regionale forskelle.

Dette blogindlæg er generel information og kan ikke erstatte juridisk rådgivning.