Hvad er ”leje med købsoption”?

17 Feb | 9 min read

En ”Rent to Buy” kontrakt, som det hedder på engelsk eller ”Alquiler con opcion de compra”, som det hedder på spansk er et relativt overset begreb for mange danskere.

Disse kontrakter er meget almindelige i Spanien og fungerer, som et godt alternativ til en alm købskontrakt. Der er to kontrakter i kontrakten. En lejekontrakt og en købsoption, og begge kontrakter er forbundet. Den person, der skal bo i ejendommen, betaler en fastsat husleje og et depositum (10% er det normale depositum). Normalt gælder lejekontrakten 1-3 år. Det aftales mellem de to parter.

Alle de penge, der betales i leje, trækkes fra den aftalte købspris på købstidspunktet. Køberen har mulighed for at købe huset inden for kontraktperioden hvis han ønsker det eller gå hele den aftalte periode ud. Alt dette bliver fastsat i en juridisk kontrakt.

I disse typer af kontrakter betaler køber/lejer normalt alle udgifter og skatter på huset (vand, elektricitet, afgifter, bidrag, løbende vedligeholdelse m.m. – på lige fod som hvis det var en ren lejekontrakt. Disse udgifter indregnes i huslejen. Dette sker fra det tidspunkt, at de begynder at bo i huset.

Når køber/lejer benytter sig af muligheden for at købe huset, bliver lejeaftalen til en købsaftale. At udøve sin købsoption betyder at forpligte sig til at betale den fulde aftalte pris. Men der fratrækkes alle de penge, der allerede er betalt til husleje samt depositum, fra den endelige pris.

Hvis lejer/køber derimod trækker sig ud af aftalen, mister lejer/køber alle de betalte penge, som er betalt til leje og depositum og skal flytte fra ejendommen, så den kan sælges til anden side.

Eksempel:

Aftalt købspris 200.000 euro

Depositum (10%): 20.000 euro

Månedlig aftalt husleje: 1500 euro

Tidshorisont for køb: max 3 år (36 mdr.)

Samlede udgifter for køber/lejer efter 3 år: 74.000 euro (20.000+54.000)

Pris på købstidspunkt efter 36 mdr.: 126.000 euro = 63% af den oprindelig købspris.

Hvis køber vælger at finansiere købet af boligen på 200.000 euro via banken, kan køber typisk få financieret 70% (140.000 euro) af banken. 

Kontrakten bliver udarbejdet via ​​en advokat. Når advokaten har udarbejdet aftalen, behøver man ikke gå til notaren før slutningen af ​​proceduren når køber overtager skødet på ejendommen. Altså når købsmuligheden udøves. Der skal ikke betales nogen udgifter indtil slutningen, og derefter hjælper advokaten med formaliteterne på normal måde og får sit salær.

Disse kontrakter er en enkel og effektiv metode til at købe et hus, som man ellers ikke har råd til lige nu og her. I Spanien skal man typisk, hvis boligen skal finansieres, selv stille med 30% i udbetaling plus ca. 10% i handelsomkostninger. På et hus til 100.000 euro skal man altså selv som minimum kunne lægge 40.000 euro! Resten kan man få finansieret via bank eller realkredit.

Den mest synlige fordel for køber er derfor at de ved at lave en sådan aftale ikke behøver at komme med 30-40% af købsprisen fra dag et. Ved at betale 10% og ved at betale op til de 30% via huslejen kan der i løbet af 1-3 år spares op til købet samtidig med at man har glæde af huset. Derudover ligger der også en mulighed for køber at erhverve sig en dyrere bolig end man ellers kunne. Man skal ikke vente i flere år til man har fået sparet nok op til at købe boligen på normal vis. Forudsat at man kan få et lån i banken!

Når der er lavet en ordentlig kontrakt via advokaten, er det en meget sikker kontrakt for både køber og sælger. Lejeren/køberen er i huset, og de ved, at deres penge er sikre, fordi ejeren ikke kan sælge huset til anden side så længe kontrakten løber. Ejeren/sælgeren får penge up-front og får en indtægt fra huslejen og en forpligtelse, indtil huset er endelig solgt. Desuden kan ejeren smide lejeren ud, hvis huslejen ikke betales til tiden, og beholde husleje og depositum, fordi begge disse kontrakter er forbundet.

Disse kontrakter er fremragende, fordi du kan tilføje mange flere forpligtelser og sanktionsklausuler, når du udarbejder dem efter omstændighederne.

Husk blot at der SKAL en mægler og en advokat ind over kontrakten/aftalen til at sørge for at alt bliver gjort korrekt. Det er relativt billigt og kan spare en del penge på lang sigt.

Hvis bolig-udland.dk skal hjælpe dig med en “leje for køb” kontrakt, rådgive dig eller hjælpe med ethvert aspekt af formidling, køb eller salg af fast ejendom i Spanien, skal du blot kontakte os på info@bolig-udland.dk eller ringe på 36964809.

Tilmeld dig nyhedsbrevet og modtag de bedste tilbud først!